Financiële positie van huishoudens op de woningmarkt verslechterd
De afgelopen tien jaar is de ‘financiële kwetsbaarheid’ van huishoudens op de woningmarkt toegenomen. Eigenaar-bewoners zagen hun woning in waarde dalen en steeds meer huurders lopen het risico de huur niet meer te kunnen betalen. Dit komt vooral door inkomens- en koopkrachtontwikkeling. Ook is het voor huurders met een laag inkomen moeilijker om een sociale huurwoning te vinden omdat er meer woningzoekenden per aangeboden sociale huurwoning zijn. In de stedelijke regio’s, met name in de noordelijke Randstad, is de financiële kwetsbaarheid het grootst.
Dit zijn de belangrijkste conclusies van het vandaag verschenen rapport van het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving): ‘Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten. Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt’. Het PBL onderzocht drie aspecten: het risico op een restschuld bij een verhuizing (vermogensrisico’s), het risico dat een huishouden moeite heeft de maandelijkse woonlasten op te brengen (betaalrisico’s) en de mate waarin het woningaanbod in een zoekregio financieel bereikbaar en toegankelijk is voor woningzoekenden (toegankelijkheid).
Ondanks verdampte overwaardes lijkt situatie van huiseigenaren mee te vallen
Hoewel de werkloosheid in de afgelopen jaren is opgelopen en de reële inkomens zijn gedaald, heeft het gros van de eigenaren-bewoners nog altijd een inkomen dat toereikend is voor de maandelijkse netto hypotheeklasten en de meest basale uitgaven voor het levensonderhoud.* In 2012 had 3 procent, ofwel 126.000 eigenaren-bewoners, een betaalrisico. Dit percentage is redelijk stabiel in de periode 2002-2012 en veel lager dan bij huurders.
Als gevolg van de daling van de huizenprijzen lopen wel steeds meer eigenaren-bewoners bij verkoop van de woning het risico op een restschuld. In 2012 had bijna een kwart van alle eigenaren-bewoners een potentiële restschuld; een verviervoudiging ten opzichte van 2002. In totaal stonden in 2012 bijna 1 miljoen koopwoningen ‘onder water’. Deze restschuldproblematiek is in grote delen van het land vermoedelijk van tijdelijke aard. Het tweede Kabinet Rutte zet met haar hervormingen voor de woningmarkt stevig in op risicovermindering en schuldaflossing. Deze beleidskoers zal, in combinatie met het huidige voorzichtige herstel in de huizenprijzen, op termijn naar verwachting bijdragen aan het verminderen van potentiële restschulden.
De daling van de huizenprijzen kent naast verliezers ook winnaars. De positie op de koopwoningmarkt is tussen 2009 en 2012 vooral voor middeninkomensgroepen verbeterd. Voor woningzoekenden met een inkomen tussen 38.000 – 43.000 (prijspeil 2011) was in 2009 gemiddeld 45 procent van het koopwoningaanbod financieel bereikbaar; in 2012 was dat ruim de helft.
De positie van doorstromers met een koopwoning is nauwelijks verbeterd, vanwege de lagere overwaarde. Toch ligt voor hen nog altijd driekwart van het aanbod aan koopwoningen financieel binnen bereik. Voor huurders die willen verhuizen, is slechts een kwart van het koopwoningaanbod financieel bereikbaar.
Huurders verkeren in zwaar weer
Huurders die willen verhuizen zijn vooral aangewezen op de sociale huursector (huurprijs tot € 699,48 per maand). En juist in deze sector is de toegankelijkheid in de periode 2002-2012 iets afgenomen. Per aangeboden sociale huurwoning waren er in 2012 gemiddeld bijna 4 woningzoekenden met een laag inkomen; in 2002 waren dit er nog ruim 3.
Ook hebben steeds meer huurders een inkomen dat ontoereikend is voor de netto huur en de kosten van het levensonderhoud.* In 2012 had 13 procent van de huurders een betaalrisico; een verdubbeling ten opzichte van 2002. In absolute aantallen hadden in 2012 circa 384.000 huurders een betaalrisico; drie keer zo veel als onder eigenaren-bewoners. Sociale huurwoningen worden steeds meer bewoond door huishoudens met een laag inkomen met een huurtoeslag. Juist deze huishoudens hebben vaker een betaalrisico. Had in 2002 ‘slechts’ 6 procent van de huurtoeslagontvangers een betaalrisico, in 2012 was dit opgelopen tot circa 21 procent
De economische crisis heeft zijn invloed: door de toenemende werkloosheid en achterblijvende loonontwikkeling zijn er steeds meer huurders waarvan het inkomen niet langer toereikend is voor de netto huurlasten en uitgaven voor het levensonderhoud.
Of een economisch herstel zal resulteren in een afname van de betaalrisico’s onder huurders is onzeker. Dit is ook afhankelijk van andere ontwikkelingen zoals de zorgpremies, de kosten van voeding en energie en het woonbeleid. Het is denkbaar dat de recente jaarlijkse huurverhogingen, die boven de inflatie mogen uitstijgen, voor sommige huurders de welbekende druppel zijn, vooral voor huurders die nét niet (meer) in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Vooral in stedelijke regio’s veel kwetsbare huishoudens
Het zijn vooral de meer stedelijke regio’s waar relatief veel huishoudens wonen met een potentiële restschuld en/of een betaalrisico en waar de toegankelijkheid van de woningmarkt te wensen overlaat. Vooral Amsterdam en aangrenzende regio’s tellen relatief veel kwetsbare huishoudens. In deze regio’s staan de koopwoningen vaker en dieper onder water en hebben huurders relatief vaak een betaalrisico. Hier is bovendien het woningaanbod in de huur- en koopsector voor vele woningzoekenden minder toegankelijk. Dat stedelijke regio’s relatief veel kwetsbare huishoudens tellen komt onder andere door de jonge bevolkingsopbouw in deze regio’s. Juist jonge huishoudens hebben vaker een potentiële restschuld, een betaalrisico en minder mogelijkheden op de woningmarkt.
Toelichting
*Onder netto woonlasten wordt verstaan:
- voor een huurder: de huur min de huurtoeslag
- voor een eigenaar-bewoner: de maandelijkse hypotheeklasten min de fiscale voordelen.
Bij minimale kosten voor levensonderhoud is uitgegaan van de bedragen die het Nationaal Instituut voor budgetvoorlichting (Nibud) hanteert voor basale, noodzakelijke uitgaven voor wonen (energie, onderhoud) en levensonderhoud (voeding, kleding). Sport, uitjes of onverwachte uitgaven (bijvoorbeeld voor ziekten) vallen hier niet onder.
