De omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland

De vastgoedsector speelt een belangrijke rol in de Nederlandse economie en is nauw verbonden met de financiële sector. Informatie over de commerciële vastgoedmarkt is echter slechts beperkt en versnipperd aanwezig. Het is van belang een overzicht te hebben van de omvang, de structuur en de financiering van vastgoedbeleggingen in Nederland. Hiermee wordt de transparantie van de vastgoedsector vergroot, en het faciliteert het monitoren van ontwikkelingen in de vastgoedsector vanuit het oogpunt van financiële stabiliteit.

Omvang van de totale vastgoedbeleggingsmarkt

De professionele vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland (exclusief particuliere beleggingen) was in 2016 ongeveer € 75 miljard groot. 

Nederlandse institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars en vastgoedfondsen) zijn goed voor ruim € 47 miljard aan vastgoedbeleggingen, 64%. Pensioenfondsen hebben een aandeel van zo’n 32%, verzekeraars 15% en vastgoedfondsen ongeveer 17%.

Zo’n € 22 miljard aan Nederlands vastgoed (29%) is direct in handen van buitenlandse partijen. Daarnaast beleggen buitenlandse partijen € 3 miljard op indirecte wijze, namelijk in Nederlandse vastgoedfondsen die in Nederlands vastgoed beleggen. Tot slot bezitten buitenlandse beursgenoteerde bedrijven zo’n € 6 miljard aan Nederlands commercieel vastgoed.

Verhouding directe en indirecte beleggingen in Nederlands vastgoed

Een groot deel van de vastgoedbeleggingen in Nederland, vooral door institutionele partijen, vindt via vastgoedfondsen plaats. Deze fondsen beleggen het vermogen dat hen wordt toevertrouwd in vastgoed. Zij doen dit op hun beurt ofwel direct, door vastgoed te kopen, ofwel indirect.

De indirecte vastgoedfondsen (“funds of funds”) beleggen zelf weer in andere fondsen (overigens vooral in het buitenland). Dit fondstype is het meest populair bij Nederlandse institutionele beleggers.

Aandeel indirecte beleggingen in Nederlands vastgoed

Het percentage indirecte Nederlandse vastgoedbeleggingen van Nederlandse institutionele partijen is over de tijd toegenomen. Vooral pensioenfondsen organiseren hun Nederlandse vastgoedbeleggingen voor het grootste deel via fondsen: van 60% in 2013 naar 70% in 2016. Bij verzekeraars is dit aandeel van 35% naar 45% gegaan.

Buitenlandse vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen en verzekeraars gaan vrijwel uitsluitend via fondsen; alleen in Nederland beleggen zij op directe wijze. Kennis van de markt is bij vastgoedbeleggen namelijk onontbeerlijk, en Nederlandse partijen kennen de Nederlandse markt natuurlijk het best.

Financiering van vastgoed

Naast de eigendomsverdeling in de vastgoedsector hebben de onderzoekers ook de financiering van vastgoed onder de loep genomen, met een focus op de Nederlandse grootbanken (die het grootste deel van de vastgoedfinanciering in Nederland voor hun rekening nemen). In totaal hadden de 3 Nederlandse grootbanken in 2016 voor zo’n € 72 miljard aan commerciële vastgoedleningen uitstaan, waarvan € 54 miljard in Nederland en € 18 miljard in het buitenland.

De totale vastgoedportefeuille van Nederlandse banken is de afgelopen jaren overigens sterk afgenomen, mede doordat zij zich deels hebben teruggetrokken uit de deze markt: in 2013 bedroeg het totaal aan vastgoedleningen bij Nederlandse banken nog bijna € 90 miljard.