Marktconcentratie en woningbouw: een empirisch onderzoek naar marktaandelen van woningaanbieders

In dit artikel staat de aanbodkant centraal, in het bijzonder de mate van concurrentie tussen aanbieders, omdat die van groot belang is voor een goed functionerende woningmarkt. In het overheidsbeleid zou meer aandacht kunnen worden besteed aan de werking van de woningmarkt, daarbij ook rekening houdend met de mate van marktconcentratie. Momenteel lijkt er in Nederland een behoorlijke marktconcentratie te zijn; tussen de verschillende aanbieders op de woningmarkt lijkt er weinig concurrentie te zijn. Hierdoor ontstaat het gevaar van een eenzijdig woningaanbod en onvoldoende keuzemogelijkheden voor de burger.

Vooral gemeenten kunnen meer rekening houden met de marktconcentratie binnen de lokale en regionale woningmarkt – zowel in hun ruimtelijk als in hun grondbeleid. Gemeenten lijken nu een sterke voorkeur te hebben voor integrale grootschalige gebiedsontwikkelingen, ook binnenstedelijk. Maar hiervoor komt slechts een klein aantal grote ontwikkelaars in aanmerking, waardoor die al snel een zekere mate van marktmacht kunnen krijgen. Ook leidt de schaal van de plannen mede tot inflexibiliteit van het aanbod. Wanneer er meer kleinere plannen worden ontwikkeld, kunnen ook kleinere ontwikkelaars meedingen naar de opdracht en ontstaat er meer concurrentie. Ook wanneer ze grond uitgeven, zouden gemeenten rekening kunnen houden met de marktverhoudingen die na de gronduitgifte ontstaan; bijvoorbeeld door niet alle grond uit te geven aan een paar grote ontwikkelaars, maar ook aan kleinere, en een deel van de grond te reserveren voor particulieren die hun eigen huis willen (laten) bouwen.