De nieuwbouwproductie van woningcorporaties: het belang van lokale omstandigheden

Lokale omstandigheden veelal bepalend voor nieuwbouwproductie van corporaties

Hoeveel bouwen corporaties?

Corporaties spelen een belangrijke rol in de woningbouw. In de periode 1995-2007 zijn in Nederland bijna een miljoen woningen gebouwd, waarvan een kwart door woningcorporaties. Twee derde van alle nieuwbouwwoningen van corporaties waren huurwoningen. In totaal bezitten de 455 corporaties ongeveer 2,4 miljoen woningen (cijfers 2007). Dit is een derde van de totale woningvoorraad. De laatste jaren nam het aantal nieuw gebouwde woningen door corporaties toe en ook hun aandeel in de totale woningproductie steeg.

Wat bepaalt bouwgedrag?

Voor een deel hangt het bouwgedrag van corporaties af van de ambities (wat wil de corporatie?) en competenties (waar is de corporatie goed in?). Daarin zijn grote verschillen: sommige corporaties zijn erg bedreven in projectontwikkeling en bouwen veel nieuwe woningen. Andere richten zich meer op het behoud van de bestaande woningvoorraad.

Verder zijn de mogelijkheden die de corporatie heeft van belang. Grote corporaties hebben meer mogelijkheden en bouwen dan ook in absolute zin meer woningen dan kleine. Ook bouwen corporaties meer woningen naarmate ze al meer woningen in een gemeente bezitten.

Daarnaast heeft de financiële omvang, de vermogenspositie, invloed. Zij het ten dele. Naarmate corporaties een betere vermogenspositie hebben, zijn ze eerder geneigd tot woningbouw. Hebben ze eenmaal besloten om woningen te realiseren, dan heeft het vermogen geen effect op het aantal woningen dat ze bouwen.

Ook de lokale omstandigheden zijn van groot belang. In gebieden waar de druk op de woningmarkt hoog is, zoals in de Randstad, zijn corporaties minder bereid of in staat om woningen te bouwen dan in gebieden waar die druk lager is. In die 'hogedrukgebieden' zijn de mogelijkheden voor corporaties om te bouwen vaak beperkt.

Hoe komen corporaties aan bouwgrond?

Om te kunnen bouwen hebben corporaties bouwgrond nodig. Ongeveer 20% van de nieuwe woningen bouwen ze op eigen grond waar de bestaande, oude woningen plaats maken voor nieuwe huur- en koopwoningen. Dit is voornamelijk in grote steden (vooral in Rotterdam en Den Haag) en in krimpgebieden (vooral in Noordoost Groningen). De overige 80% van de nieuwe woningen komt op nieuwe locaties. Daarvoor moeten corporaties bouwgrond verwerven. Tot 1995, voor de verzelfstandiging van de corporaties, kochten zij ongeveer 60% van de grond van gemeenten, nu ligt dat rond de 15%. Daarom zijn sommige corporaties vaker op zoek naar 'ruwe bouwgrond'. Door de druk op de grondmarkt zijn ze soms geneigd om zo vroeg mogelijk ruwe bouwgrond te kopen, ook als nog niet zeker is of deze grond wel gebruikt mag worden voor woningbouw. Eind 2008 hadden corporaties gezamenlijk ongeveer 4.800 hectare ruwe bouwgrond grond in bezit. Hiervan ligt slechts 25% in de Randstad, omdat de mogelijkheden om grond te verwerven daar beperkt zijn. Van een deel van de door corporaties verworven grond is nog niet duidelijk of daar ook op afzienbare tijd bouwactiviteiten mogelijk zijn.

Is meer centraal toezicht mogelijk en wenselijk?

Gezien de invloed van lokale omstandigheden op de nieuwbouwproductie acht het Planbureau centraal toezicht hierop door de rijksoverheid maar beperkt mogelijk: veel handelingen van de corporaties onttrekken zich immers aan het zichtveld van de toezichthouder. Centrale regels ten aanzien van de maatschappelijke prestaties zijn niet wenselijk. De bijdrage die corporaties kunnen leveren aan de bouw van nieuwe woningen, verschilt van corporatie tot corporatie en van locatie tot locatie. Zowel generieke als corporatiespecifieke regels doen onvoldoende recht aan de complexiteit van de lokale opgave.

Wel kan de rijksoverheid de corporaties prikkelen om én te investeren én om dit te doen in activiteiten die dicht bij hun publieke verantwoordelijkheid liggen. Een scherpere afbakening van toegestane activiteiten komt de kerntaken van de corporaties, waaronder woningbouw, ten goede.