De prijs van de plek

Kwaliteit woonomgeving bepaalt groot deel van huizenprijs

Naast woningkenmerken, zoals grootte en ouderdom van de woning, zijn voorkeuren van mensen voor de woonomgeving van invloed op de verkoopprijs van de woning. De onderzoekers verkennen in deze studie voor welke aspecten van de woonomgeving dit voor koopwoningen van toepassing is, en hoe groot deze invloed is. Hierbij is een onderscheid gemaakt in fysieke, sociale en functionele omgevingsfactoren. Wat de verschillende aspecten van de woonomgeving betekenen voor de prijs van een woning, is onderzocht aan de hand van een groot aantal woningverkopen uit de periode 1998-2003.

Bereikbaarheid van werk en nabijheid van snelweg van groot belang

Het belang van functionele omgevingsfactoren is groot voor landelijk gelegen woningen en voor stedelijk gelegen woningen zelfs nog iets groter. Met name de bereikbaarheid van werkgelegenheid is een prijsbepalende factor, vooral voor woningen binnen het stedelijk gebied: hoe meer banen binnen kortere tijd vanuit de woning te bereiken zijn, hoe hoger de woningprijs per vierkante meter. Daarnaast heeft de nabijheid van een autosnelweg een opvallende invloed op de woningprijs. Dit leidt in de stad tot lagere woningprijzen; een snelweg in de buurt betekent immers meer overlast van geluid en stank. In het landelijk gebied daarentegen worden de woningprijzen hoger als zich een autosnelweg in de buurt van de woning bevindt: door de grotere afstand tot de snelweg neemt de bereikbaarheid af.

Huizenprijs in stad daalt bij lage sociale status van de buurt

Ook sociale omgevingsfactoren bepalen de prijs van een woning. Vooral de sociale status van de buurt en het aandeel niet-westerse allochtonen in de buurt blijken sterk samen te hangen met de huizenprijs. Woningen die in omgevingen staan met een lagere sociale status hebben een gemiddeld lagere prijs per vierkante meter. Dit effect treedt overigens vooral op in de stad en veel minder op het platteland.

Fysieke omgevingskenmerken als open ruimte of aanwezigheid van groen en water spelen een minder belangrijke rol in de huizenprijs dan vaak wordt verondersteld. Niettemin zijn sommige factoren wel degelijk van belang. Zo zorgt de aanwezigheid van bos in de buurt voor een hogere prijs per vierkante meter van grondgebonden woningen. Voor woningen in het landelijk gebied is dit effect zelfs twee keer zo groot. In stedelijk gebied speelt juist het percentage recreatief groen een grotere rol. Een negatieve invloed op de prijs hebben bedrijventerreinen in de buurt van de woning.

Beleid moet zich meer richten op woonwensen van consument

De grote rol die de woonomgeving speelt in de prijsvorming van woningen, laat zien dat het beleid bij de realisering van nieuwe woningen en woonbuurten veel meer rekening moet houden met de wensen die consumenten hebben ten aanzien van hun woning en woonomgeving. Het beleid sluit daarbij nog onvoldoende aan. Ruime woningen, in niet te hoge dichtheden, in groene woonomgevingen worden bijvoorbeeld hooggewaardeerd. Bij de planning van nieuwe woonwijken geldt bovendien dat goed moet worden nagedacht over de locatie van deze wijken. Zo zijn locaties in de nabijheid van vervoersinfrastructuur, zoals opritten van snelwegen, stations en overige openbaar-vervoerhaltes, maar ook van bos en water, zeer gewild.