Corporaties kunnen weinig doen aan betaalrisico’s bij huurders
Ongeveer 12% van de huurders van corporatiewoningen heeft moeite om elke maand de minimale kosten van het dagelijks levensonderhoud en de huur op te brengen. Corporaties kunnen weinig bijdragen aan het verminderen van deze zogeheten ‘betaalrisico’s’. Door af te zien van de gebruikelijke jaarlijkse huurverhogingen neemt het aantal huurders met betalingsproblemen nauwelijks af.
Dit concludeert het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) in de studie ‘Corporaties en betaalrisico’s van huurders’. Het PBL onderzocht in welke mate corporaties in staat zijn de betaalrisico’s onder huurders te reduceren. Uit eerder onderzoek (2014) van het PBL bleek dat steeds meer huurders te weinig inkomen hebben om de huur en de minimale kosten van levensonderhoud te betalen, uitgaande van de normen van het Nibud. In 2002 bedroeg dit aandeel nog 5% van alle huurders.
Huurbeleid corporaties heeft weinig invloed op betaalrisico’s
De toegenomen betaalrisico´s bij huurders zijn het gevolg van jarenlang koopkrachtverlies en achterblijvende loonontwikkeling (PBL, 2014). De huur, met de inkomensafhankelijke prijsstijgingen van afgelopen jaren, springt daarbij uiteraard wél als grote kostenpost in het oog. In het debat wordt daarom vaak gekeken of corporaties niet in staat zijn om via het huurbeleid iets aan de betaalrisico’s van huurders te doen. Uit dit onderzoek van het PBL blijkt echter dat corporaties weinig mogelijkheden hebben om het aantal huurders met een betaalrisico’s ingrijpend te laten dalen, zonder dat zij zelf in de financiële problemen komen.
Als corporaties afzien van de boveninflatoire huurverhoging verkleint het aandeel huurders met een betaalrisico nauwelijks. Het aandeel huurders van corporatiewoningen met een betaalrisico, zou dan dalen van 12% naar 11%. Ook als corporaties de huren bevriezen en alleen een huurverhoging doorvoeren als er een nieuwe huurder in de woning trekt, vermindert het aandeel huurders met een betaalrisico niet ingrijpend.
Als corporaties het aandeel huurders met een betaalrisico terug willen brengen naar het niveau van voor de crisis (ongeveer 8% van hun huurders), dan moeten zij zeer drastische maatregelen treffen. Hierdoor komen de corporaties echter zelf zodanig in de financiële problemen dat ze onrealistische ingrepen zouden moeten doen, zoals veel minder investeren of meer bezit verkopen.
Regionale verschillen klein, behalve in Flevoland
De resultaten van de analyses komen sterk overeen tussen de onderzochte regio’s. In Amsterdam hebben corporaties, gemiddeld genomen, niet veel meer invloed op betaalrisico’s dan in Groningen.
Uitzondering hierop vormt de regio Flevoland. In deze regio wonen relatief veel jongeren met een betaalrisico. Bij een hogere verwachte inkomensstijging bij jongeren leidt het afzien van huurprijsstijging in deze regio, meer dan in andere regio’s, tot een daling van de betaalrisico’s. De relatie tussen inkomensdynamiek en betaalrisico’s is in deze studie overigens niet onderzocht.
Deze studie is tot stand gekomen in samenwerking met Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar woningmarkt UvA/ASRE.
