Minister Blok neemt vier denkrichtingen voor het middensegment in ontvangst

Dagvoorzitter Anouschka Laheij opent de Middag van het Middensegment met een kennismaking met de ruim 130 gasten. Bijna de helft van de aanwezigen werkt bij een gemeente of woningcorporatie, maar ook vastgoedbeleggers, de rijksoverheid en huurders blijken goed vertegenwoordigd. Bijna alle aanwezigen zijn actief in gespannen  of evenwichtige woningmarkten.

Ruim driekwart geeft aan bij het middensegment vooral te denken aan koop- en huurwoningen waar middeninkomens kunnen wonen, dus niet te duur en ook niet te goedkoop. Daarbij geeft twee op de drie aanwezigen aan dat (verdere) afbouw van de hypotheekrenteaftrek en/of de huurprijsregulering op termijn nodig is om het middensegment een kans te geven. 

Vier denkrichtingen voor het middensegment binnen bestaande beleidskaders

Senior-onderzoeker Martijn Eskinasi van het PBL geeft tijdens zijn presentatie aan dat het PBL heeft geconstateerd dat het middensegment inderdaad niet als vanzelf van de grond lijkt te komen. Eskinasi definieert het middensegment daarbij als het deel van de woningmarkt zonder staatsteun. De vraag naar het middensegment is de afgelopen jaren gestimuleerd door veranderingen in de samenleving en de hervorming van het woningmarktbeleid. Maar het aanbod lijkt die vraag niet te kunnen of willen volgen, zo gaven uiteenlopende stakeholders tijdens het onderzoek aan het PBL mee. Er is dus sprake van aanbodfricties. De studie heeft daarom binnen de huidige beleidskaders vier onderscheidende denkrichtingen uitgewerkt om deze aanbodfricties te verminderen.

Martijn Eskinasi laat de aanwezigen zien hoe de denkrichtingen nieuwbouw, privatisering, flexibilisering en activering bijdragen aan het middensegment, en hoe de publieke invloed op het middensegment binnen elke denkrichting zijn beslag krijgt.

Nederlandse situatie uniek

De Delftse hoogleraar Volkshuisvesting Peter Boelhouwer neemt de zaal in een kort college mee naar het buitenland. Landen die sociaal-economisch op Nederland lijken hebben heel andere woningmarkten. In België domineert bijvoorbeeld het eigenwoningbezit, Duitsland kent een grote particuliere huursector, en in Nederland is juist de corporatiesector relatief groot. Boelhouwer signaleert dat er in het buitenland intermediaire vormen tussen de segmenten ontstaan, daar waar Nederland eerder schotten lijkt te plaatsen. Boelhouwer is voorstander van eigendomsneutraal beleid. Daarbij kan het middensegment eventueel nog wat ondersteuning krijgen omdat het nu nog klein is.

Binnen de huidige kaders ziet Boelhouwer het meest in een combinatie van de vier denkrichtingen van het PBL, waarbij alles gericht moet zijn op een zo groot mogelijke nieuwbouwproductie in alle segmenten. Daarbij kan ook gedacht worden aan de ontwikkeling van een segment specifiek voor ouderen en alleenstaanden. Op dit moment is volgens Peter Boelhouwer echter het grootste probleem dat corporaties vaak wel geld hebben, maar weinig investeringsmogelijkheden.

Sterke spreiding in voorkeuren voor de vier denkrichtingen

Een eerste peiling over de vier denkrichtingen tijdens de Middag voor het Middensegment laat een brede spreiding zien. Ongeveer 18 procent van de aanwezigen heeft een voorkeur voor de denkrichtingen privatiseren respectievelijk activeren, bijna 29 procent voor nieuwbouw en 35 procent voor flexibiliseren. Vastgoedbeleggers hebben een sterkere voorkeur voor privatiseren en nieuwbouw, gemeenten en corporaties zien meer in flexibiliseren; de aanwezige rijksoverheid laat een sterke spreiding zien en de overige aanwezigen, waaronder diverse huurders, hebben een iets sterkere voorkeur voor activeren. “Dit is een goede denkrichting want er kan geïnvesteerd worden terwijl er toch nog een maatschappelijk draagvlak onder kan blijven”, motiveert een van hen zijn keuze.

Debat 1: Investeringsruimte in het noorden; grond in de Randstad

Het eerste debat van de middag gaat over de vraag of het middensegment een Randstedelijk probleem is. Ruim 61 procent van de aanwezigen is het daar mee eens. Lex de Boer, directeur-bestuurder van Lefier in Groningen, stelt dat investeringsruimte zijn grootste uitdaging is. Grote beleggers investeren inderdaad niet of nauwelijks in ontspannen regio’s, bevestigt zijn opponent Henk Jagersma, directievoorzitter van Syntrus Achmea en voorzitter van de IVBN. Beleggers bouwen op dit moment het liefst in de Randstad, of in elk geval op plekken waar mensen willen huren. Daarbij kan in gespannen regio’s privatiseren volgens Jagersma ook volkshuisvestelijk goed uitpakken als corporaties de opbrengsten inzetten voor de bouw en vernieuwing van sociale huurwoningen.

Vanuit de zaal wordt tegengeworpen dat in gespannen regio’s de huurprijs van verkochte of nieuw gebouwde huurwoningen al snel omhoog schiet, waardoor zij niet bereikbaar zijn voor middengroepen. Bovendien is voor corporaties in de Randstad niet geld maar grond het probleem: corporaties en beleggers concurreren er om de beperkte locaties die beschikbaar zijn voor huurwoningen.

Debat 2: Veel koffie nodig om het vertrouwen te verbeteren 

In het tweede debat staan de markt en de huurders tegenover elkaar rond de vraag: kunnen we de markt de publieke belangen in het middensegment toevertrouwen? Dirk Saltzherr, Executive Director bij zakenbank Kempen & Co,  zegt hierop volmondig ‘ja’. Hij ziet in zijn praktijk partijen die niet voor het hoogste rendement op korte termijn gaan, maar voor een langere beleggingshorizon met vooral een laag risicoprofiel. Betrokkenheid bij het welbevinden van huurders hoort daar bij, en  bewoners- en kapitaalmarktbelangen lopen samen op, aldus Saltzherr.
Michel Post, bestuurslid van huurdersorganisatie Stok, vreest juist hoge huren, segregatie en stagnatie bij een grotere invloed van de markt. Hij ziet liever de sociale huursector vergroot, met name door het verhogen van de liberalisatiegrens, zodat huurtoeslag en eventuele andere ondersteuning in de huursector terecht komen bij het woonproduct, en niet bij bedrijven die uit zijn op rendement.
Als oplossing komt uit de zaal onder andere de suggestie om naar gemeenten te kijken, als grondeigenaar, maar ook als marktmeester die de goede van de minder goede partijen scheidt. Maar bovenal moeten partijen elkaar uitnodigen bij een kop koffie zodat het vertrouwen kan groeien.

Debat 3: Voordelen van meer woningen in niet-DAEB mogen niet ten koste gaan van de sociale voorraad

In het laatste debat van de middag waarschuwt Rob Haans, directievoorzitter van woningcorporatie Alliantie, dat corporaties en gemeenten met de huidige, goedbedoelde, regelgeving afstevenen op een duaal systeem met segregatie en marginalisatie van de sociale huursector. Haans noemt daarbij expliciet passend toewijzen, de DAEB/niet-DAEB-scheiding en regelingen in het sociaal domein. Hij roept corporaties en gemeenten op zich niet tot DAEB te beperken, maar via niet-DAEB gebruik te maken van de mogelijkheden die het PBL met de denkrichtingen flexibiliseren en activeren schetst.

Haans vindt wethouder Paulus Jansen van de gemeente Utrecht tegenover zich, die zich in de eerste plaats hard maakt voor denken buiten de huidige beleidskaders. Die beleidskaders zijn immers de oorzaak van veel problemen op de woningmarkt, aldus Jansen. Binnen de bestaande kaders is zijn pleidooi dat corporaties zich concentreren op een omvangrijke sociale voorraad in DAEB, en alleen niet-DAEB op te pakken daar waar marktpartijen het af laten weten. De zaal is verdeeld, waarbij een krappe meerderheid van 53 procent met Haans vindt dat corporaties zichzelf beperken door de potentie van niet-DAEB onbenut te laten.

Een belangrijk punt van zorg dat in dit laatste debat naar voren komtis het puntenstelsel. Zeker in gespannen gebieden is een woning al snel geliberaliseerd aan te bieden. Welke kwaliteit blijft er dan nog over voor betaalbare, gereguleerde woningen? Jansen ziet de uitverkoop van alles wat meer dan 142 punten heeft als zijn grootste nachtmerrie; Haans, daarentegen, betoogt dat corporaties ook in niet-DAEB in staat zullen zijn om gematigde huren te vragen, afhankelijk van de vraag in een regio.

Conclusie: Nieuwbouw en flexibiliseren meest interessante denkrichtingen volgens het publiek

De debatten resulteren in een duidelijke verschuiving in de voorkeur voor de verschillende denkrichtingen. Uiteindelijk gaat de meeste belangstelling uit naar de denkrichting nieuwbouw van middensegmentwoningen door marktpartijen. Maar ook flexibiliseren, en in mindere mate privatiseren en activeren kunnen nog steeds op interesse rekenen.

Zoals de studie reeds constateerde en meerdere debaters tijdens de middag opmerken: niet één optie zal uiteindelijk de voorkeur verdienen, maar een gerichte mix, afgestemd op de behoeften en mogelijkheden in elke regio, met blijvende borging van lokale publieke belangen en een verruiming van het aanbod voor de middengroepen.

Minister voorziet dat de schoorsteen gaat roken binnen de huidige beleidskaders

Aan het eind van de middag ontvangt minister voor wonen Stef Blok het eerste exemplaar van de studie uit handen van PBL-directeur Hans Mommaas. De minister is blij met een rapport dat helder aangeeft wat er mogelijk is om het middensegment te stimuleren binnen de Woningwet. Hij steekt niet onder stoelen of banken dat hij het meeste brood ziet in de route van grootschalige verkoop van corporatiewoningen aan beleggers. In die denkrichting komt er naar zijn verwachting het meeste geld voor de woningmarkt beschikbaar. De tussenvormen waarbij corporaties en beleggers samen werken aan nieuw aanbod in het middensegment ziet hij als een mooie opstap voor de verbinding met publieke belangen en meer onderling vertrouwen.

Minister Blok geeft aan dat hij Rob van Gijzel heeft aangesteld met de opdracht de kansen die de wet biedt, en die de PBL-studie laat zien, te benutten. Van Gijzel moet het enthousiasme tussen de partijen aanjagen. Minister Blok spreekt tot slot het vertrouwen uit dat daarmee de schoorsteen zal gaan roken, en er meer woningen gebouwd gaan worden.