Beleidsinstrumenten woningmarkt schieten tekort
Zolang er geen grote aantallen nieuwe woningen bij komen, zal een groot deel van de Nederlandse huishoudens problemen houden met het vinden van een passende woning of met het betalen daarvan. De huidige beleidsinstrumenten van huurtoeslag en inkomensplafonds dragen niet bij aan een echte oplossing van deze problemen. Dat constateert het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in de achtergrondstudie Wonen en gevoelens van onbehagen.
Uiteenlopende groepen op de woningmarkt ondervinden op dit moment problemen met huisvesting. Het gaat om starters, mensen die met spoed een woning nodig hebben, ouderen en de lage en middeninkomens. ‘Het gaat om zoveel verschillende groepen, dat het lastig is om via beleid één oplossing te vinden’, stelt senior-onderzoeker Frans Schilder van PBL. ‘Betaalproblemen bij de laagste inkomens kunnen bijvoorbeeld het best worden aangepakt met inkomensbeleid, en niet met woonbeleid. En als je ervoor kiest om de problemen wél met woonbeleid aan te pakken, zullen op andere plekken in de woningmarkt weer nieuwe problemen ontstaan. Het oprekken van de inkomensgrenzen van de sociale sector is bijvoorbeeld gunstig voor lagere middeninkomens, maar gaat ten koste van de mogelijkheden van de lagere inkomens. Meer bouwen is de belangrijkste structurele oplossing, maar dat is niet heel snel te realiseren.’
Lage inkomens: moeite om rond te komen
Voor huishoudens met lage inkomens is de betaalbaarheid van wonen een groot probleem. Ondanks de relatief lage huren die woningcorporaties vragen, hebben veel huurders moeite om rond te komen. Verhuizen naar een goedkopere woning kan vaak niet, en (meer) werken is ook niet altijd mogelijk of leidt door het wegvallen van toeslagen niet tot een hoger inkomen. Een stapeling van problemen zorgt ervoor dat veel huishoudens, vooral in de huursector, moeite hebben de eindjes aan elkaar te knopen.
Middeninkomens: inkomens te hoog én te laag
De problemen waar huishoudens met middeninkomens tegenaan lopen op de woningmarkt laten zien dat meer geld het niet per se makkelijker maakt om een betaalbare woning te vinden in de Randstad of op andere gewilde plekken. Deze groep heeft een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning, maar hun inkomen is vaak te laag voor een hypotheek of voor een woning in de vrije huursector. Echter, ook met een hoger inkomen is toegang tot de woningmarkt niet zeker: een woning kopen met een tijdelijk contract of als zelfstandige is aanzienlijk lastiger dan met een vast contract.
Starters op de woningmarkt krijgen moeilijk hypotheek
Starters hebben last van de striktere normen die de overheid sinds de crisis oplegt aan hypotheekverstrekkers. Huishoudens kopen gemiddeld op hogere leeftijd hun eerste woning dan voorheen. Sparen om een eerste woning te kopen is bovendien lastig als de woningprijzen harder groeien dan het spaargeld. Als het lukt om een huis te kopen, lopen deze starters vervolgens wel minder risico in de schulden terecht te komen als ze hun huis weer moeten verkopen.
Stagnerende doorstroming ouderen
Het aantal ouderen neemt snel toe, en steeds vaker wonen zij in een ongeschikte woning, of past de woonomgeving niet meer, bijvoorbeeld door te grote afstanden naar voorzieningen. Vaak hebben ouderen lage woonlasten, doordat de hypotheek al lang is afbetaald of door hun lage huur, waardoor iedere verhuizing kostbaar is. Ouderen willen het liefst in de directe omgeving van de huidige woning blijven. Dat is goed voor het behoud van het (vaak broze) sociale netwerk en de bekende omgeving is hen vaak zeer lief. Deze eisen maken het realiseren van de verhuiswens wel moeilijker. Daarom blijven ouderen vaak veel langer in een te grote woning wonen, wat de doorstroming op de woningmarkt tegenhoudt.
Urgent woningzoekenden vanwege veranderende omstandigheden
Voor mensen die met spoed een huis nodig hebben – door bijvoorbeeld echtscheiding of een nieuwe baan – is er over het algemeen weinig keus, al groeit het aanbod in de private huursector wel. Hun inkomen bepaalt de slagingskans voor een nieuwe woning: voor een sociale huurwoning komen spoedzoekers met een lager inkomen meestal niet in aanmerking omdat ze nog te kort staan ingeschreven, en alternatieven zijn vaak duur.
Samenhang met WRR-onderzoek
Deze achtergrondstudie is een PBL-bijdrage aan een bredere studie naar onzekerheid en onbehagen van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) op verschillende terreinen. Immers, vaste arbeidscontracten worden schaarser, het sociale vangnet is versoberd, pensioenen blijken niet waardevast, studiebeurzen zijn vervangen door studieleningen, in veel buurten verandert de sociaal-culturele leefomgeving en de overheid vraagt meer ‘zelfredzaamheid’ van burgers. Het thema onzekerheid staat ook hoog op de politieke agenda. De inzichten uit deze notitie zullen door de WRR gebruikt worden in een rapport over deze thematiek.
