Promotie Martijn Eskinasi: ‘Towards Housing System Dynamics’
PBL-onderzoeker Martijn Eskinasi promoveerde op 28 augustus 2014 aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Voor zijn proefschrift, getiteld ‘Towards housing system dynamics’, heeft hij onderzocht hoe de nog weinig gebruikte methodiek ‘system dynamics’ een waardevolle bijdrage kan leveren aan beleidsgericht woningmarktonderzoek. Ook keek Eskinasi naar hoe deze methode effectief ingebed kan worden in bestaande onderzoeksprogramma’s.
System dynamics is een methodiek die computersimulaties inzet om inzicht te krijgen in complexe sociale systemen. De woningmarkt is bij uitstek zo’n systeem: er zijn veel partijen actief, met even zoveel belangen en met uiteenlopende kennis en meningen over wat goed is voor de woningmarkt. Processen op de woningmarkt duren lang, er zijn sociale, economische en technische aspecten aan verbonden en marktwerking en overheidsbeleid beïnvloeden elkaar wederzijds. In zijn proefschrift laat Eskinasi door middel van vier case studies zien hoe system dynamics-simulaties nieuwe beleidsrelevante inzichten genereren.
De eerste case studie toont hoe system dynamics interactief ingezet kan worden om beleidsmakers een gezamenlijk beeld te geven van de invloed van nieuwbouw en stedelijke herstructurering op de kans dat woningzoekenden ook daadwerkelijk een woning vinden.
Het tweede simulatieproject omvat een uitbreiding van gebruikelijke economische woningmarktmodellen met demografische en institutionele factoren. De simulatie liet zien welke invloed demografische ontwikkeling (groei, stabilisatie of krimp) op woningprijzen kan uitoefenen. Ook toont de simulatie dat niet alleen ruimtelijke ordening, maar wellicht ook residuele grondprijzen tot de verklarende factoren achter de gestaag dalende nieuwbouwproductie kunnen behoren. De simulatie levert daarmee nieuwe zoekrichtingen voor de institutioneel-economische woningmarkt op.
De derde case study betreft de woningmarktpositie van middeninkomensgroepen. De gewijzigde regels voor toewijzing van sociale huurwoningen leiden, zoals velen verwachtten, tot langere zoektijden voor middeninkomensgroepen. Huishoudens met een laag inkomen hadden echter dankzij de regeling juist kortere wachttijden.
De laatste case study toont waarom de nationale hypotheekschuld waarschijnlijk blijft toenemen, ondanks prijsdalingen en aangepaste regels voor de hypotheekrenteaftrek. Dit komt doordat ouderen, die hun woning ooit voor een lage prijs gekocht hebben, de woningmarkt gaan verlaten. Hun huizen worden gekocht en gefinancierd tegen de huidige, relatief nog steeds hoge prijzen. Nieuwe, hoge hypotheken vervangen dus de oude, lage hypotheken. Demografie en de huizenprijsontwikkeling zorgen zo samen voor een continue toename van de totale hypotheekschuld.
Tot slot biedt het proefschrift een uitgebreid literatuuroverzicht van eerdere system dynamics studies naar stedelijke ontwikkeling en woningmarkten.
