Staatssteunregeling heeft wisselende effecten op de woningmarkt
Sinds januari 2011 zijn woningcorporaties verplicht om 90 procent van de vrijgekomen huurwoningen met een huurprijs tot 652 euro toe te wijzen aan huishoudens met een laag inkomen. Door deze maatregel zoeken middeninkomensgroepen gemiddeld langer naar een woning. De zoektijd verschilt echter sterk per regio. De grote groep huishoudens met lagere inkomens heeft duidelijk voordeel van de maatregel: zij vinden sneller een woning. Op de lange termijn (over 15-20 jaar) neemt door de vergrijzing het aanbod aan woningen flink toe en is de verwachting dat alle inkomensgroepen sneller een woning vinden.
Deze conclusie trekt het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in het onderzoek ‘Effecten van de staatssteunregeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt’. Het PBL onderzocht op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken wat de effecten zijn van de zogeheten ‘staatssteunregeling woningcorporaties’. Deze met de EU-overeengekomen regeling bepaalt dat corporaties sinds januari 2011 alleen in aanmerking komen voor staatssteun als ze 90 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen (tot 33.614 euro). De maatregel leidde tot veel discussie over de positie van middeninkomens op de woningmarkt. Tegenstanders van de regeling zeggen dat deze groepen hierdoor tussen wal en schip vallen: ze komen nauwelijks in aanmerking voor een goedkope huurwoning, terwijl koopwoningen te duur zijn. Het PBL berekende hoe lang diverse inkomensgroepen zoeken naar een woning, nu en in de toekomst. Daarbij werd een vergelijking gemaakt tussen een situatie met en zonder staatssteunregeling en tussen verschillende regio’s. Het rapport is op 30 oktober 2012 aangeboden aan de Tweede Kamer.
Lagere inkomensgroepen vinden sneller een woning, middeninkomensgroepen juist niet
Lagere inkomensgroepen (tot 33.614) hebben duidelijk voordeel van de regeling. Zij vinden sneller een woning omdat de concurrentie bij de goedkope huurwoningen minder is. Hun zoektijd wordt 20 procent korter. Lagere middeninkomens (van 33.614 – 38.000) hebben het meeste nadeel van de regeling. Hun zoektijd wordt 50 procent langer. Voor de hogere middeninkomensgroep van 38.000 tot 43.000 is dit ongeveer 30 procent meer. Hogere inkomens (boven de 43.000) merken niet veel van de regeling. Zij zoeken doorgaans hun woning toch al niet in de goedkope huursector. Per jaar zijn er ongeveer 365.000 woningzoekenden met lagere inkomens en 100.000 woningzoekenden met middeninkomens.
Alleen in overspannen markten ondervinden middeninkomen problemen
In regio’s met een overspannen woningmarkt (veel woningzoekenden), zoals Amsterdam en Arnhem-Nijmegen, ondervinden de middeninkomens de meeste problemen. In regio’s waar de vraag naar woningen niet groot is, zoals Zeeuws-Vlaanderen en Friesland, leidt de regeling nauwelijks tot problemen voor middeninkomens. De vaak oudere bevolking verhuist toch al niet snel en er is een relatief groot aanbod aan goedkope koopwoningen. Ook in de regio’s Eindhoven en Rijnmond lijkt de regeling weinig problemen te veroorzaken voor de middeninkomens. In Rijnmond zijn de koopwoningen relatief goedkoop en in Eindhoven was de druk op de huursector niet groot omdat er een sterkere voorkeur voor kopen is.
Door vergrijzing stijgt de komende 25 jaar het aanbod aan koopwoningen
Op de langere termijn verwacht het PBL dat er flink meer koop- en huurwoningen worden aangeboden: een stijging van 17 procent over 25 jaar. Dit komt door de vergrijzing. De babyboomgeneratie komt dan te overlijden of zal niet meer zelfstandig wonen. De verwachting is dan ook dat het aantal woningen, dat per jaar vrijkomt, zal stijgen: van ongeveer 80.000 nu naar ruim 90.000 in 2030. De woningen die vrijkomen, zullen bovendien steeds vaker koopwoningen zijn omdat de babyboomgeneratie nu al beduidend meer dan vooroorlogse generaties in koopwoningen woont. Dat grotere aanbod op de koopwoningenmarkt, heeft waarschijnlijk een prijsdrukkend effect, waardoor middeninkomens sneller een woning kunnen vinden. Het PBL benadrukt dat deze ontwikkeling tegen die tijd duidelijk van groter belang is voor de woningmarktpositie van de middeninkomens dan het effect van de staatssteunregeling. Bij het maken van beleidskeuzes voor korte en middellange termijn is het verstandig de woningmarkteffecten van vergrijzing in de afweging mee te nemen.
Toelichting staatssteunregeling
De staatssteunregeling woningcorporaties is een regeling die met de EU is overeengekomen, om een eerlijke concurrentie op de woningmarkt te verzekeren. Voorheen konden corporaties de staatssteun (onder andere goedkope leningen, projectsteun en kortingen op bijvoorbeeld grondprijzen) ook gebruiken voor de bouw van huurwoningen voor middengroepen, terwijl particuliere verhuurders en vastgoedontwikkelaars deze financiële voordelen niet hebben. Daarnaast vloeit deze maatregel voort uit de wens om sociale huurwoningen alleen toe te kennen aan groepen waarvoor deze bedoeld zijn.
Naast het effect van de staatssteunregeling heeft het PBL ook onderzocht wat het effect is van verschillende beleidsvariantie, zoals liberalisatie of verkoop van een deel van de corporatiewoningen, of het overbrengen van corporatiewoningen naar een deelportefeuille die buiten de staatssteunregeling valt.
