Effecten van de staatssteunregeling voor de middeninkomens op de woningmarkt – een simulatie

Deze staatssteunregeling is ingesteld naar aanleiding van discussies over de ongelijke concurrentiepositie van commerciële verhuurders en woningcorporaties op de huurmarkt; de corporaties krijgen staatssteun, de andere verhuurders niet. Het publieke debat over deze maatregel ging echter vooral over de negatieve effecten voor de lage middeninkomensgroepen (33.614 tot 38.000 euro per jaar) en – in mindere mate – over de middelste middeninkomensgroepen (circa 38.000 tot 43.000 euro per jaar). Op grond van literatuurstudie, modelsimulaties en interviews met corporaties en decentrale overheden signaleert het PBL de volgende woningmarkteffecten en -ontwikkelingen.

De zoektijd van middeninkomensgroepen neemt toe

De staatssteunregeling leidt bij aanvang tot een langere zoektijd van de circa 100.000 woningzoekenden met middeninkomens. Voor de woningzoekenden met lage middeninkomens (33.614 tot 38.000 euro) neemt de zoektijd met circa 50 procent toe, voor de woningzoekenden met de middelste middeninkomens (38.000 tot 43.000 euro) met circa 30 procent. Tegelijkertijd leidt de regeling bij de ruim 365.000 woningzoekenden met lage inkomens (tot 33.614 euro) tot een circa 20 procent kortere zoektijd. Inkomensgroepen vanaf 43.000 euro merken veel minder van de regeling, omdat zij zich minder oriënteren op de sociale huursector.

Weinig effect op mutatiegraad en doorstroming in de woningmarkt

De regeling heeft weinig effect op het aantal huurwoningen dat vrijkomt per jaar (de ‘mutatiegraad’). Ook het effect op de doorstroming in de gehele woningmarkt is klein. Dat komt omdat lang niet alle verhuizingen door de staatssteunregeling beïnvloed worden. De koopsector en de commerciële huursector worden per definitie niet beïnvloed. Binnen de sociale huursector vormen verhuizingen van lage inkomens het merendeel en ook hierop heeft de regeling geen effect. Tot slot is er ook binnen de regeling nog steeds 10 procent ruimte voor toewijzing aan middeninkomens.

Gevolgen voor middeninkomens verschillen sterk per regio

Het effect van de regeling varieert echter sterk over de regio’s. In ontspannen woningmarkten als Friesland en Zeeuws-Vlaanderen leidt de staatssteunregeling nauwelijks tot problemen en kunnen de middeninkomens nog steeds een woning vinden. Ook in sommige stedelijke regio’s, zoals Eindhoven en Rotterdam, heeft de regeling niet of nauwelijks tot een verslechtering geleid. In andere stedelijke regio’s, zoals Amsterdam en Arnhem Nijmegen, zal de staatssteunregeling tot een nog langere zoektijd voor de verhuisgeneigde middeninkomens leiden. Niet alleen tussen regio’s, ook binnen regio’s zijn er vaak nog aanzienlijke verschillen die erop duiden dat de aansluiting van het woningaanbod in de sociale huursector (kwaliteit en locatie) op de vraag van woningzoekende middeninkomens beperkt is.

Beleidsvarianten hebben relatief weinig effect op woningmarktpositie van middeninkomensgroepen

Naast het effect van de staatssteunregeling heeft het PBL het effect van verschillende beleidsvarianten onderzocht, zoals liberalisatie of verkoop van een deel van de corporatiewoningen, of het overbrengen van corporatiewoningen naar een deelportefeuille die buiten de staatssteunregeling valt. De effecten van liberalisatie en extra verkoop van corporatiewoningen zijn voor de middeninkomens in de eerste vijf tot tien jaar beperkt. Zowel de geliberaliseerde huursector (met huren boven de 652 euro) als de koopsector blijft op deze termijn voor met name de lage middeninkomens (33.614 tot 38.000 euro) financieel moeilijk toegankelijk. Ook voor de woningzoekende lage inkomens blijven deze woningen onbereikbaar. In de nieuwe Woningwet (2013) krijgen corporaties de mogelijkheid om woningen over te brengen naar een portefeuille zonder staatssteun. Deze maatregel heeft een beperkt positief effect voor de middeninkomens (33.614-43.000). Voor de lage inkomens (lager dan 33.614 euro) heeft deze maatregel minder negatieve effecten dan een grootschalig verkoopprogramma.

Kans klein dat private partijen gaan investeren in het middensegment

Als we kijken naar het gedrag van aanbieders (woningcorporaties, ontwikkelaars, andere verhuurders) dan is het niet waarschijnlijk dat private partijen in het door het PBL gebruikte referentiescenario in aanzienlijke mate in huurwoningen in het middensegment gaan investeren; de gesimuleerde ontwikkeling van het rendement in de sociale huursector zal over de gehele periode van 25 jaar te laag blijven. Alleen het geliberaliseerde segment zal na het twintigste jaar mogelijk enigszins marktconforme rendementen tonen.

Vergrijzing heeft meer invloed op de woningmarkt dan de staatssteunregeling

Niet alleen de staatssteunregeling, maar ook andere factoren hebben invloed op de woningmarkt. De modelsimulaties laten zien dat over circa vijftien tot twintig jaar de effecten van de vergrijzing steeds groter worden. De huishoudens uit de babyboomgeneratie verlaten dan de woningmarkt doordat ze overlijden of verhuizen naar een zorginstelling; omdat deze uitstroom toeneemt, zullen jaarlijks ook steeds meer woningen vrijkomen, van circa 79.000 per jaar rond 2008 tot ruim 92.000 na 2030. Bovendien zullen dit steeds vaker koopwoningen zijn, omdat de babyboomgeneratie meer dan de vooroorlogse generaties in koopwoningen woont. De verwachte toename van het aantal door uitstroom vrijkomende koopwoningen bedraagt ruim 80 procent op een termijn van 25 jaar. Voor de verhuisgeneigde middeninkomens is dat in principe gunstig. Als het woningaanbod verruimt en het inkomensniveau stijgt, wordt de koopsector toegankelijker – voor de middeninkomens, maar ook voor de andere groepen. Rond het twintigste jaar van de simulatie zullen de zoektijden voor alle inkomensgroepen tot circa één jaar gedaald zijn, wat duidt op een ontspannen woningmarkt. Deze ontwikkeling is duidelijk van groter belang voor de woningmarktpositie van de middeninkomens dan het effect van de staatssteunregeling. Bij het maken van beleidskeuzes voor de korte en middellange termijn is het verstandig de woningmarkteffecten van de vergrijzing in de afweging mee te nemen.