Krimp is prikkel voor de woningmarkt

Ontwikkeling aantal huishoudens bepaalt omvang woningvraag

Wat de woningmarkt betreft is niet zozeer de ontwikkeling van het aantal inwoners maar die van het aantal huishoudens van belang. Die bepaalt de omvang van de woningvraag. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) verwachten dat het aantal huishoudens in Nederland de komende dertig jaar nog flink zal toenemen: van 7,2 miljoen nu tot zo’n 8,3 miljoen in 2040. Regionaal zijn er echter grote verschillen. Sommige regio's krijgen of hebben nu al te maken met een krimp van het aantal huishoudens. Om een indruk van de omvang te geven: tot 2025 zal het aantal huishoudens in ongeveer tien Nederlandse gemeenten afnemen, vooral in Zuid-Limburg (Heerlen, Kerkrade, Landgraaf) en in Noord-Oost Groningen (Delfzijl, Bellingwedde, Appingedam). Vooral Heerlen (-1800 huishoudens) en Delfzijl (-1400 huishoudens) zullen dat gaan merken. In de overige krimpgemeenten zal het gaan om afname van enkele honderden huishoudens. Kijken we verder en dus een stuk onzekerder in de tijd, tot 2040, dan zal de krimp zich over meer gemeenten uitbreiden. De verwachting is dat in zo’n veertig gemeenten het aantal huishoudens zal afnemen. Heerlen zal in 2040 zo’n 6000 huishoudens minder tellen; Delfzijl ongeveer 3000 huishoudens minder. Hoe onzeker deze voorspellingen ook zijn: het zal gaan om complete woonwijken!

Van aanbiedersmarkt naar vragersmarkt

In krimpregio's verandert de woningmarkt geleidelijk van een aanbiedersmarkt (een gespannen woningmarkt) in een vragersmarkt (een ontspannen woningmarkt). De prijzen van koopwoningen dalen en huizen staan langer te koop. Starters hebben makkelijker toegang tot de markt van koopwoningen. Huurders zullen gemakkelijker doorstromen naar een koopwoning. Ook wordt in een vragersmarkt duidelijk waar de woonvoorkeuren liggen. Woningen die niet meer aan de huidige kwaliteitseisen voldoen en bovendien staan in minder gewaardeerde buurten, komen vanzelf leeg te staan. In een gespannen woningmarkt zijn die voorkeuren aan het zicht onttrokken. Krimp geeft zo een prikkel aan de aanbieders op de woningmarkt om extra kwaliteit te leveren. Aanbieders van woningen (woningcorporaties, projectontwikkelaars) krijgen immers te maken met de nadelen van krimp: afzetproblemen door daling van de woningvraag en daaraan gerelateerd minder inkomsten. Zij moeten een denkomslag maken: van kwantiteit naar kwaliteit, van aanbodgericht naar vraaggericht. Kortom: de tijd van 'het maakt niet uit wat we bouwen, want de woningen komen toch wel vol', is voorbij. Wat dat betreft is de demografische krimp een zegen voor de woonconsument.

Herstructurering een kostbare opgave

Daar staat wel tegenover dat de particuliere woningbezitter die zijn woning wil verkopen een probleem heeft. Hij raakt moeilijker en tegen een lagere prijs zijn woning kwijt. Ook kan krimp leiden tot een overaanbod en daarmee tot leegstand, vooral in de minder aantrekkelijke wijken. Dit gaat gepaard met een concentratie van lagere-inkomensgroepen in die wijken, met alle gevolgen voor de leefbaarheid van dien. Herstructurering (sloop en aanpassing van verouderde woningen en wijken) is dan een noodzakelijke maar uiterst kostbare opgave. Helemaal in krimpgemeenten, waar weinig valt te verdienen aan woningbouw.

Gemeenten moeten onderling samenwerken

De financiële problemen in krimpgebieden zijn dus waarschijnlijk groot, maar doen zich op korte termijn slechts in een beperkt aantal gemeenten voor. Voor de overige gemeenten is er nog voldoende tijd om op de naderende krimp en de toekomstige, geringere woningvraag te anticiperen. Belangrijk daarbij is dat gemeenten onderling samenwerken en de toekomstige sloop-, bouw- en herstructureringsplannen op regionaal niveau afstemmen. De vraag wie voor de kosten van de krimp opdraait, zal door de politiek moeten worden beantwoord.